很多客户经常会问什么是商业地产买卖中的Cap Rate？Cap Rate全称为Capitalization Rate，中文译为“资本回报率”，它是投资者拥有商业地产后第一年除去成本之后的预估回报率，也可以认为是全现金购买后第一年的纯利率。Cap Rate的计算方法是营业收入(Net Operating Income or NOI)，减去必要的运营成本，再除以购买价格。例如，如果一个商业地产在拥有后的第一年产生了$25,200的净收入，该地产的购买价为$310,000，则初始Cap Rate为8.13% ($25,200除以$310,000）。
Cap Rate主要取决于预计的未来净营业收入增长、租户的信用、租期的长短、和投资市场上流动的资金等。位于热点地带的商业地产会吸引众多的投资去抢购这些有限的资源，自然会导致这些地产的价格上升，进而Cap Rate就会降低。当然，这样的市场也多会有强劲的经济增长，地产持有者相对可以提升租金。例如，在热门地区，4%的Cap Rate可以上升为6-8%，而且地产的价值还会有显著的增长。相反，在偏僻无人问津的地区，资金流动和经济增长都比较缓慢，投资者需谨慎确保收益，因为地产本身的增值较低，因此这些地产的销售可能达到12%的Cap Rate。
什么时候使用Cap Rate呢？对于有长久稳定预测收入的商业地产，Cap Rate可以作为一个有效的评估地产价值的参数，对地产间的价值衡量和比较很有帮助。例如，如果其它情况相同的话，30年租期Walgreens租住的地产在热门和偏门地区有可能有相同的Cap Rate。在这种情况下，投资者无须担心地产本身的物理状况，Walgreens租户的信用和其可以承担长达30年租期的能力才是更重要的。这个投资更像一个基金，因为投资者相当于购买了一个30年的稳定收入，因此Cap Rate一般会较低，如5%-6%左右，而且这种情形几乎完全取决于租户的信用。
Cap Rate也有其局限性。Cap Rate相当于当前回报率的一个“快照”，多数时候Cap Rate是指“初始”回报率，即预估的拥有该地产后前12个月的回报率。但有时Cap Rate也指过去12个月的回报率，即“历史”回报率。分清楚这个区别十分重要，因为一个商业地产的历史回报率可能与初始回报率大不相同，例如，如果预计某地产的净收入会因入住率的增减或装修后租金的提高而有较大的变化，或者，预计其费用会因地税的增减或运营成本的改变而有较大的变化。在这种情况下，Cap Rate不再是一个准确的衡量该地产价值的参数。再有，对于多租户的商业地产投资，特别是地产增值的投资机会，现金流有很大的不稳定性，Cap Rate也不太适用。例如，一个有30%承租率的办公楼有可能是负的回报率，因为收入不足以负担运营成本，因而导致负的Cap Rate。但是，如果投资者或买家通过重投资来改善地产状况并获得稳定收入，这反而是一个极好的投资机会。评估这样的地产和投资机会，商业地产中常会使用另外一个参数Return on Cost(成本回报率)。
正确地理解Cap Rate才能在商业地产买卖和租赁交易中把握方向，客观对比，从而获得最佳收益。